【财税焦点】房企没有发票凭证允许税前扣除的十六种情形

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在房企涉税处理和纳税申报实务中，部分财税专业人员机械地认为，税前扣除，就得要有正式发票，没有正式发票的，则不能税前扣除。这种认识实质上是片面的。在实践中，房企有些税前扣除项目根本无法取得或无需取得正式发票，而只需要纳税人能够提供证明有关支出确属已经实际发生，而不是实际支付的适当凭据，就可以在企业所得税税前扣除。笔者依据现行的企业所得税税前扣除凭证政策法规，系统归集梳理出房企没有取得发票凭证允许税前扣除的十六种例外情形，提供给房企纳税人参考和借鉴。同时，建议纳税人从实操层面的具体要求出发，保持与主管税务机关的有效沟通，谨慎操作税收凭证的相关事项，以防范税务风险，提高税务遵从度。

情形一、支付个人拆迁补偿费，凭拆迁补偿协议和付款记录计入开发成本

      具有拆迁资格的房地产开发企业向搬迁个人支付的拆迁补偿费，可以凭与搬迁户签订的拆迁补偿协议和付款记录计入开发成本。根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规定>的通知》（国税发[2009]91号）第二十二条第三项规定，房地产开发企业应当以拆迁补偿协议、签收单据及被拆迁单位或个人的相关详细资料作为其税前扣除的凭证，主要有：1.拆迁补偿合同或协议；2.被拆迁人的身份证复印件；3.被拆迁人签收拆迁款的拆迁收据；4.支付被拆迁人拆迁补偿费的银行单据；5.其他相关资料。

情形二、农作物损坏补偿金，凭赔偿协议与付款凭证进行财务处理

      《国家税务总局关于个人取得的青苗补偿费收入征免个人所得税问题的批复》（国税函发[1995]079号）规定，乡镇企业的职工和农民取得的青苗补偿费收入，属种植业的收益范围，同时，也属经济损失的补偿性收入，因此，对他们取得的、由纳税人支付的青苗补偿费收入暂不征收个人所得税。同时，个人在取得此收入时未提供营业税应税劳务，不征收营业税，不需要使用税务机关监制的发票，可以凭赔偿协议与付款凭证进行财务处理，资料备置于本公司备查。

情形三、历史遗留问题的土地使用权，以批准出让土地的证明资料等准予扣除

      取得土地使用权历史遗留问题，能提供批准出让土地的证明资料、按当年政府规定的土地出让金标准并实际支付的准予扣除。

（一）由于历史遗留问题，在土地出让方式统一实行“招、拍、挂”之前，即2002年12月1日以前房地产开发企业以出让方式取得土地使用权、支付土地出让金没有取得合法有效凭证的，房地产开发企业向主管税务机关递交报告并同时符合以下两个条件的，经清算小组合议确定后，可准予扣除：1．能提供批准出让土地的政府有关部门的证明资料；2．按当年政府规定的土地出让金标准并实际支付的。2002年12月1日以后取得土地使用权的，根据187号文第四条第一项规定，房地产开发企业不能提供合法有效凭证的，计算扣除项目金额时不予扣除。

（二）房地产开发企业以转让的形式取得土地使用权并支付相应的土地价款的，应取得相应的发票。2002年12月1日以前房地产开发企业支付土地价款取得农村集体经济组织、乡镇企业和村委会的土地使用权、没有取得合法有效凭证的，房地产开发企业向主管税务机关递交报告并同时符合以下两个条件的，经清算小组合议确定后，可准给予扣除：1．提供相关的土地使用权转让协议；2. 收款方盖有公章的收款凭据。

情形四、营改增前接受房地产投资入股，以投资协议、房地产评估证明作为扣除凭证

      营改增前接受国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下称房地产）投资入股，应以投资协议、房地产评估证明作为税前扣除凭证。若营改增后接受房地产投资入股，则应以增值税发票作为税前扣除凭证。

情形五、支付违约金无法出具发票的，以法院裁定书、费用支付证明作为扣除凭证

      支付违约金无法出具发票的，依据法院判决书或调解书、仲裁机构的裁定书、提供应税货物或应税劳务的协议、赔偿协议等，作为税前扣除凭证。房地产开发企业支付业主违约金，需要代扣代缴个人所得税的，应以费用支付及完税证明作为税前扣除凭证，无须代扣代缴个人所得税的，费用支付证明及收款人身份证明作为税前扣除凭证。如房地产开发企业未协调好与按揭银行的关系造成购房人不能按合同约定办妥按揭贷款手续无法购房，房地产开发企业所支付的违约金应代扣代缴个人所得税。房地产开发企业因延期交房支付给购房人的赔偿金和因房屋质量问题支付给客户的赔偿金则不需要代扣代缴个人所得税。

情形六、五种特殊情形的预提费用，无需要取得发票凭证也可予以扣除

（一）计提的银行贷款利息；

（二）计提的弃置费用；

（三）后付跨期租赁费；

（四）未取得全额发票的固定资产；

（五）房地产企业特定的预提费用：

1.出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％；

2.公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件；

     3.应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

情形七、向员工及家属支付的赔偿费，以赔偿协议、鉴定报告等为税前扣除凭证

      企业按照有关规定向其员工及家属支付的赔偿费，以企业与职工（或家属）签订的赔偿协议、相关部门出具的鉴定报告（或证明）、法院文书以及当事人签字的付款单据为税前扣除凭证。

情形八、产品（服务）质量赔款支出，以质量赔款协议、质量检验报告等为扣除凭证

      企业因产品（服务）质量问题发生的赔款和违约金等支出，以当事人双方签订的质量赔款协议、质量检验报告（或质量事故鉴定）、相关合同、法院文书以及付款单据为税前扣除凭证。

情形九、法院判决、调解、仲裁等支出，以判决书、裁定书、调解书等为扣除凭证

      企业根据法院判决、调解、仲裁等发生的支出，以法院判决书、裁定书、调解书，以及可由人民法院执行的仲裁裁决书、公证债权文书和付款单据为税前扣除凭证。

情形十、共同接受应税劳务的，以开具的分割单作为扣除凭证

       房地产企业与其他企业（包括关联企业）、个人在境内共同接受应纳增值税劳务发生的支出，采取分摊方式的，应当按照独立交易原则进行分摊，企业以发票和分割单作为税前扣除凭证，共同接受应税劳务的其他企业以企业开具的分割单作为税前扣除凭证。企业与其他企业、个人在境内共同接受非应税劳务发生的支出，采取分摊方式的，企业以发票外的其他外部凭证和分割单作为税前扣除凭证，共同接受非应税劳务的其他企业以企业开具的分割单作为税前扣除凭证。企业与其他企业、个人共用水电的，凭租赁合同、共用水电各方盖章（或签字）确认的水电分割单、水电部门开具的水电发票的复印件、付款单据等作为税前扣除凭证。企业的水电费由物业公司代收且无法单独取得发票的，凭物业公司出具的水电费使用记录证明、水电部门开具的水电发票的复印件、付款单据等作为税前扣除凭证。物业公司应做好水电费收取记录，以备核查。

情形十一、出租方采取分摊方式的，以出租方开具凭证作为扣除凭证

       房地产开发企业租用（包括企业作为单一承租方租用）办公、生产用房等资产发生的水、电、燃气、冷气、暖气、通讯线路、有线电视和网络等费用，出租方作为应税项目开具发票的，企业以发票作为税前扣除凭证；出租方采取分摊方式的，房地产开发企业可以出租方开具的其他外部凭证作为税前扣除凭证。

情形十二、企业所得税预缴期未取得发票的可以税前扣除

       根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规定，企业所得税应当按照月度或者季度的实际利润额预缴；按照月度或者季度的实际利润额预缴有困难的，可以按照上一纳税年度应纳税所得额的月度或者季度平均额预缴，或者按照经税务机关认可的其他方法预缴。纳税人选择按照当期实际利润额预缴的，在纳税人按照统一的会计制度核算的会计利润的基础上，应当调增特定业务计算的应纳税所得额（如房地产企业预计计税毛利），应当调减不征税收入和税基减免应纳税所得额、固定资产加速折旧（扣除）调减额、弥补以前应弥补的亏损。所以，企业当年度实际发生的相关成本、费用，由于各种原因未能及时取得该成本、费用的有效凭证，企业在预缴季度所得税时，可暂按账面金额进行核算。企业在季度预缴企业所得税时尚未取得发票，可以在企业所得税前扣除。

情形十三、固定资产使用未取得全额发票，可暂按合同金额计入计提折旧

      《关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》国税函〔2010〕79号第五条，明确了固定资产暂估人账及其调整的税务处理问题：关于固定资产投入使用后计税基础确定问题，企业固定资产投入使用后，由于工程款项尚未结清未取得全额发票的，可暂按合同规定的金额计入固定资产计税基础计提折旧，待发票取得后进行调整。但该项调整应在固定资产投入使用后12个月内进行。

情形十四、房企三项预提（应付）费用允许税前扣除

      企业在当年度企业所得税法规定的汇算清缴期结束前尚未取得发票的预提费用，国税发〔2009〕31号文件第三十二条规定，除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。

    （一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。

    （二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。

    （三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

情形十五、未取得发票凭证可凭相关资料，证实支出真实性可以税前扣除

应当取得而未取得发票、其他外部凭证或者取得不合规发票、不合规其他外部凭证的，可以按照以下规定处理：汇算清缴期结束前，企业在补开、换开发票、其他外部凭证过程中，因对方注销、撤销、依法被吊销营业执照、被税务机关认定为非正常户等特殊原因无法补开、换开符合规定的发票、其他外部凭证的，凭相关资料证实支出真实性后，相应支出可以税前扣除。

      1.无法补开、换开发票、其他外部凭证原因的证明资料（包括工商注销、机构撤销、列入非正常经营户、破产公告等证明资料）；

　　2.相关业务活动的合同或者协议；

　　3.采用非现金方式支付的付款凭证；

　　4.货物运输的证明资料；

　　5.货物入库、出库内部凭证；

　   6.企业会计核算记录以及其他资料。

情形十六、5年内无法取得发票的证据资料，可以追索所属年度税前扣除

企业以前年度应当取得而未取得发票、其他外部凭证，且相应支出在该年度没有税前扣除的，在以后年度取得符合规定的发票、其他外部凭证或者按照规定提供无法取得发票的相应证据资料，相应支出可以追补至该支出发生年度税前扣除，但追补年限不得超过五年。

★ 版权声明：本文转自砺剑财税

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